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【猪看楼】桂语九里:我们不一样

2018-09-17 来源:搜狐焦点:一个人的地产馆 点击 评论

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今天聊桂语九里,这个项目在西永,是华润和绿城联合开发,华润做营销,绿城做产品。

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眼下市面上的楼盘,撞脸率已经越来越高,尤其是板式平层这种产品,看起来就象是一个模子里刻出来的,不信的话,我贴几张图。

以上这一堆图片,一张来自龙湖,一张来?#36234;?#31185;,一张来自华宇旭辉,一张来自五家公司合作的产品,最后一张是桂语九里。如果不是因为心疼大家的流量,这种图我至少还可以找个六七张。

就问你象不象?

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为什么撞脸率会这么高?

因为最近一两年,在各个城市新兴版块,板式平层成了最流行的改善型产品。这种产品的特点,是每层只有两户、并且面宽比较大,为了让它通风采光的优势变得更加突出,各家开发商在外墙上不约而同的、都大面积用了玻璃。然后他们又发现,在各种外墙材料里,还是铝板、金属线条这一类东西,和大面积的玻璃比较搭。

于是最终的结果,就是大?#24050;?#30340;材料都差不多,长得也差不多。

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很多时候这是?#35805;?#27861;的事,毕竟在大多数时候,企业的任务不是标新立异,而是迎合大家的喜好,为什么最近几年娱乐圈主推小鲜肉?还不是因为?#19981;?#30340;人多,如果你仔细看就会发现,刘昊然也好,易样千玺也好,鹿晗也好,我也好,所?#36739;?#32905;界新F4,其实差不多都是一个类型。

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但如果细看之下,还是会发?#20013;?#19981;同。

我再上两张图。

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这两张图片,是桂语九里的车行入口,置业顾问称之为行?#30340;?#38498;。

一般的车库入口,站在外面看过去就是一个黑洞,不太好看,而桂语九里这种设计,从外面看只看得到大门和两面装饰墙,把车道藏在了装饰墙的背后,从外面看过去,整体视觉效果很漂亮;做了一个专门的前场设计,包括一个车行的小环岛,以及落客区和访客停车区;并且地面用石材铺装为导视、做了人车分流,环岛正中还做?#21496;?#38754;水景,景观装饰作用很明显。

这个行?#30340;?#38498;,无论是功能性还是视觉效果,比起市面上大多数改善型项目,?#23478;?#39640;出一个等级。

这些细节,或许就是绿城项目,在市面上能够显得?#20852;?#19981;同的地方。

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在经历过一些经营风波以后,过去几年,为了降低门槛扩大客户基数,曾经想把房子做成工艺品的绿城,其实也做过一些?#20180;?/p>

比如,绿城过去的高层住宅,绝大多数都是T2,只有少数T4,?#27704;?#19981;做T6,但在桂语九里项目上,它做了一些T6的高层?#36745;?#27604;如,过去绿城的板式平层,都是精装交付,但桂语九里卖的却是清水房。

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从某种角度说,我觉得这也许是一件好事,对于绿城来说,可以扩大客户基数、让销量得到更好的保障?#27426;?#20110;客户来说,在预算有限的前提下,也可以买到绿城的房子——在很多细节方面,绿城的项目,还是明显要高出市场平均水平。

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再看一张图。

这一张,是整个桂语九里的鸟瞰图,在这张图上,至少有几个局部值得一看、和市面上大多数项目也?#20852;?#19981;同:

第一,在整个小区的外围,有一圈绿化带,局部宽度达到20几米,置业顾问称之为社区外围公园,我不知道这个公园用地是不是属于桂语九里的地块红线范围,也不知道做这个公园是政府规划要求、还是绿城华润的主动行为,但无论如何,未来整个桂语九里,都会被一条绿化带包围,它可以很?#34892;?#30340;起到隔音降噪的作用,业主遛个狗跑个步,?#19981;?#35273;得非常舒服。

第二,整个社区的建筑基地做了垫高处理,路人从小区外面经过,看不到小区内部,私密性更好;由于地块被整体抬高,项目做了一个精装的迎宾大堂,作为整个小区的出入口,访客需要通过坐电梯上到这个大堂、登记后才能进入园区,小区安全更有保障,业主和访客出入的体验感都会更好。

第三,整个小区的建筑排布得很规整,朝向非常统一,板式平层都是正南朝向,每个户型的采光和视觉景观效果、整个社区在视觉上呈现出来的仪式感,?#23478;?#24378;得多;而市面上很多项目、为?#21496;?#37327;把建筑面积?#25351;?#21333;价比较高的产品业态,东摆一栋西插一栋,把整个项目做得很凌乱,朝向也是五花八门。

第?#27169;?#24314;筑外观,楼栋的外立面线条非常简洁:首先是外立面非常平整、几乎没有?#32426;梗?#22312;此基础上,横向和竖向各自两三根装饰线条,一?#20351;?#36890;。整个建筑看起来很大气,要达到这种效果,需要对空调机位做一些专门的处理、需要对各种管道做一些专门的处理、需要把相邻户型的连接处逐一?#20113;搿?#36825;些都是需要技术和成本的。

所以,虽然绿城也开始做T6的产品了、也开始卖清水房了,但至少目前,从各种图上看起来,相比大多数改善型项目,质感还是更好一点。

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看完总图,再看景观。

因为建筑排列规整,所以绿城的高层住宅,都有大?#22411;ィ?#25110;是比较有仪式感的主景观带,而桂语九里的景观,属于后一种类型,从小区主入口开始,一条70米宽、100米长的景观主轴,一笔拉到会所和游泳池。

在这条景观主轴上,中间是水景,两边是树阵,左右各两列乔?#23613;?#20013;间是休闲座椅,相比?#34892;?#23567;区,?#22411;?#37324;随手乱摆几张座椅,这种一边看水景、一边休息的感受应该会更舒服一点。

在游泳池的背后,是一个大草坪,据置业顾问说,这个草坪选的草种比较耐操,除了用来看、还可以随意玩,孩子在上面踢个球、狗在上面接个飞盘、甚至搞个草坪婚礼……都HOLD得住。

水景轴、会所、泳池、草坪,这四个东西串在一起,构成了桂语九里南地块的主景观带,总长度应该会超过150米,在今年上市的新盘里,这是我个人最?#19981;?#30340;一条景观轴。

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在一些局部空间的处理上,也有一些亮点。比如北地块入口出的水院草坪,几重乔木,环绕一块正方形的水景,水景正中,又是一块正方形的草坪,在视觉上看,很有层次?#23567;?/p>

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每一年下来,我看过的各种项目的建筑和景观设?#21697;?#26696;文本,没有一百至少也有八十,说实话绝大多数我看得都不太认真,总平和鸟瞰图扫几眼,大概就知道是个什么样子了。但桂语九里的建筑和景观方案,我实打实的看了一上午。

我之所以愿意花时间看,一是因为方案本身做得不错,二是因为绿城的产品兑现能力比较强,效果图可信度高。?#34892;?#39033;目效果图和最后建出来的实景,就像?#21592;?#30340;卖家秀和买家秀,差别很大,但绿城不是这种类型,我找了几个已经交房的、和桂语九里同属绿城二代高层的项目,实景如下。

?绿城?#26412;?#24481;园

绿城西溪?#26174;?/p>

绿城杭州蘭园

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桂语九里建成以后,在景观方面,或许可以给到客户一些新的感受。今天重庆楼市上,很多客户对景观的判断标准,还停留在树种得够不够密,说句有点得罪人的话,这个认知确实是有点初级。在有合理成本预算为支撑的前提下,任?#25105;?#31181;视觉层面的东西,决定高下的都不是某种物理层面的东西,而是创作者手里的那支笔。

比如在桂语九里的景观方案文本里,有一个叫敞厅的提法:“整齐的树木是柱子,绿篱是墙,林荫道是走?#21462;?/p>

用植被的搭配组合,在景观绿地里做出一个“厅?#20445;?#30011;一幅有构图的作品,而不是用各种颜料把它填满——这才是景观设计师该做的事。

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今天市场上合伙搞开发?#30446;?#21457;商已经很多,其中华润和绿城,有可能是一对不错的组合:一家的产品理念比较费钱,而另一家刚好比较有钱。

对于两家合作开发的这个项目,我个人的看法是:

在西永版块范围内,如果比交通条件、比各种配套,桂语九里其实并不占优势,如果客户买房的时候,非常看重地段和配套,它未必是一个理想的选择。就项目本身而言,它也不是一个定位很奢侈的豪宅,但如果你更看重建筑和景观品质、更注重感官体验层面的质感,那它很可能是西永目前最好的一个项目。

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最后来看看户型。

相比市面上的板式平层产品,桂语九里在户型上有两点比较明显的不同。

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第一,套内面积相?#21592;?#36739;小的户型做横厅、套内面积比较大的户型做竖厅。

最近一两年,市面上横厅很流行,尤其是面积大一点的户型。而桂语九里则刚好相反,在套内100——125这个面积段的户型,它以横厅为主;而在套内130——150这个面积段,它以5米左右面宽的竖厅为主。

按照我个人猜想,设计师对户型的理解应该是:面积更大的户型,客餐厅应该进行分区,降低用餐和休闲在功能上的干扰;客餐厅各自给到5米左?#19994;目?#24230;,整个空间的视觉会更好一点,功能布局?#30446;?#33021;性更多一点,比如?#22949;瑯员?#21487;以加一个靠墙的西厨操纵台,客厅沙发背后可以加一壁书柜。

这种想法究竟对不对,一个8米面宽的横厅、或是面宽各自约为5米?#30446;?#39184;分区的竖厅,究竟那种用起来更舒服看起来更大气,就只能由客户自己判断了。?

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桂语九里在户型方面的第二点不同,也许争议更大。

这个不同之处,叫边厅,具体的说,就是客厅在整个户型走廊的尽头,业主进门以后,先要经过卧室区,才能到达客餐厅,在重庆的板式平层里,桂语九里应该是第一个做边厅的项目。

这种做法的好处,是客厅可以270度采光,正面的阳台加上侧面的落地窗,会让整个客餐厅非常敞亮,可以营造出一种类似偶像剧的生活场景。但缺点是和重庆客户过往的户型功能分区理念、以及生活习惯,完全是两回事,你买回来的各种菜和牛奶,必须要穿过整套房子,才能到达冰箱和灶台。

不过我个?#21496;?#24471;?#36141;茫?#27605;竟我们这种小鲜肉,主要的特点就是浪漫。

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关于桂语九里,今天能聊的,大概就是这些。

如果只是?#25191;?#30475;一下外观,它和市面上的一大堆板式平层,其实并没有明显的不同;但如果你仔细去看它的细节、看它的景观、看它的户型,也许就会发现,它其实不太一样。所以在这个公众?#21028;?#36807;的所有楼盘里,这应该是图片数量最多的一个。

我希望这个市场上、能时不时出现一点不同,能够给到客户更多选择,也让我们这些看客、多少有点新鲜?#23567;?/p>

一个城市里,在地产行业工作的人,数以十万计,如果大家都只会搞?#31895;?#31896;贴,你抄我我抄你,那总有一天,大?#19968;?#21457;现抄无可抄——这是一种不太体面的下场,我们应该尽量避免它变?#19978;?#23454;。

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